飲食店の出店を考える際にめちゃくちゃ重要な要素の一つ
それはズバリ!!
出店立地です
飲食店の成功を決める要素の7割を占めるとも言われる立地。
良いテナントとはめぐり合わせだと言われるほどになかなか出会いのないもの。
私も開業の際には複数のテナントを内見しに行きましたが、なかなかピンとくる物件には出会えないものなんだなと苦労しましたし、焦りました。
結局は焦りもあり、ご縁のあったテナントに居抜きというカタチで始めたのですが、立地に関してはもっと慎重に考え過ぎでもいいぐらい考えるべきだったなと後悔しています。
なぜそんなに立地が重要視されるのか?
では、なぜそんなに立地が重要視されるのか?
私の経験も加味しながらお伝えしていきます。
お店の売り上げを左右する要因としては色々と考えられますよね。
▹料理
▹スイーツ
▹味
▹価格
▹サービス
▹内装
▹立地
などなど。その中でもcafeの場合はそこまで専門的なレベルの味を求められることは少なく、メニュー変更などもよくあるし、季節によって変更していくようなものです。
価格に関しても、お客様の満足度が高ければ多少値上げしても問題ないだろうと思います。
いかんせん立地に関しては変更しようがない。
これが問題なんですよね。私も居抜きで入りましたが、それでも厨房機器の購入や改装に450万かかりましたし、テナント契約の保証料などを考えても一度撤退して、また新たにテナントの契約から再スタートしようと思うとかなりの金額の損害を見込まなければいけません。
Cafe事業の難しいところは客単価も低いので、簡単にはお金は溜まりませんし常に潤沢な資金が手元にある状態というのはとても難しいと思います。
ですのでこの動かしようのない事項をかなり慎重に考えるべきだと言わざるを得ません。
立地選びのポイントは?
では立地を選ぶ際に何をポイントに選ぶべきか?
結論から言うとコンセプトに合った立地にすべきだと思っています。
一般的に良い立地というのは
▹駅前にある
▹人通りが多い
▹繁華街にある
などが挙げられるかと思いますが、そもそも開業一発目の個人ではこのような一等立地と呼ばれる物件は探せない、紹介してもらえない。というのが現実です。
知人や親族など前入居者との関係性がない限り、良い物件というのは退去が決まった際に仲介業者によって大手に話が回ってしまっているのが実情で、一般にはおこぼれのような物件しか回ってこないかと思います。
そのことを踏まえた上でコンセプトに合った客層の人が多そうなエリア、さらに言うと出来る限り家賃の安い立地を検討すべきだと考えます。
私はワンオペでcafeを運営していますが、やってみて思うことはワンオペの場合家賃は10万以下に抑えたほうが無難だなと感じています。
飲食店の指標としては家賃比率は10%が推奨されています。
あくまで売り上げに対しての比率なので、原材料費、人件費などとのバランス、ビジネスモデルによって左右される指標ではありますが
ワンオペで100万の売り上げをあげるのはなかなか大変というのが、今現在ワンオペで営業している私の見解です。
ですので、家賃は高くても10万円以下に抑える事をおススメします。
売り上げ=席数×回転率×客単価でしかないので、やろうとしているcafeが
ワンオペなのか、ヒトを使って客数を多く取るのか、回転率を落として高単価を狙うのか
どんなビジネスモデルを描くかによっても家賃と広さのバランスや家賃と人通りのバランスをどう取っていくのか違ってきます。
経験上、集客が一番苦労するところだと思いますので
コンセプトに合った客層が呼び込める立地を、いかに安い家賃のテナントを見つける事が出来るか
これに尽きるという事ですね。
立地調査の際には
▹世帯数
▹事業所数
▹乗降者数
などが商圏データとして扱われますが、いざ店を始めてみて思うのは、正直この数字ではそこまで参考にはなりませんでした。
数字だけでは人の流れは見えてこないし、どんな人が動いているのかなども見えません。
大体の立地候補が見つかったのであれば、現地に赴き実際に歩いて見て回ってみる。
現地の飲食店やお店を回ってみて色々聞いてみる。というのが一番リアルで参考になると思います。
ちなみに私は数日間借りから始めましたが、あまり分かりませんでした(笑)
まとめ
後から変更のしようがない立地選びは慎重に慎重を重ねて選ぶ。
コンセプトに合った客層が呼び込めそうな場所を選ぶ。
とにかく家賃は抑えられるに越したことはない。
ワンオペだったら10万以内がベター。
Cafe開業後も様々な問題が出てきますが、立地は本当に一番大きい要素なので失敗のないように慎重に選んでくださいね。